来源 | 刘晓博说财经、地产风声
东莞乐居综合整理
18日菏泽取消限售成功闯关，楼市松绑的枪声接连发生。
本周是房地产市场发生“重要变化”的一周，廊坊、广州、深圳、珠海等城市，都有新闻爆出。
“
【广州商服类物业限购松绑】
广州住建委发布文件显示，2018年12月20日起，“330”新政前出让的商服类项目（如公寓、商铺）可卖个人。
【珠海两区限购松绑】
坊间传闻珠海金湾、斗门两区下达口头指令，购房门槛大降，社保年限从5年降至1年，且面向所有购房者。《房地产导刊》的记者求证后获知，“虽然没有正式文件下发，但政府已默认。”
”
新变化都带有“托市”的性质，本专栏过去几天持续做了分析，这里不再赘述。
出人意料的是：有部分开发商“给点阳光就灿烂”，竟然立即亮出了“涨价牌”。
今天（12月21日）一大早，就在朋友圈看到两张照片。先看第一张：
再看第二张：
第一张是“个案”，是一个开发商在售楼处的电子屏幕上，打出了“2019年1月1日总房价全面上浮5%”。
第二张带有“普遍性”，是“集团公司”要求各地的分公司在1月1日之后，“全面提升在售项目价格”每平方米1000元以上。好玩的是，这份文件在口气上兼具“对外公告”和“内部文件”的双重性质。
由于无法确认真实性，因此为给两张照片打了“马赛克”。可以透露的是：这两家房企，都是上市公司，都是销售额居前的大企业。
那么问题来了，他们到底想干什么？真的想涨价吗？如果照片没有造假，则有以下三种可能：
01
第一种可能：未必真的要涨价，而是在跟购房者打心理战，推动年底的“冲量”，让更多资金回笼。
这两家企业都是上市公司，有报表和市值维护的压力，因此必须重视回款。另外，管理层对房企规模越来越重视，融资门槛往往跟规模挂钩，所以必须年底冲量。
你看在第二张照片里，那家“集团公司”的文件特地说明——“集团2018年销售目标达成”，所以2019年涨价。
这是典型的“此地无银”。如果真的这样，就没有必要在公布这份文件和涨价之间，留给市场10多天的时间，并广而告之了。这显然是催促购房者：“赶快买吧，我们年度任务完成了，即将涨价了，现在每平米便宜1000元！”。
02
第二种可能：1月1日之后，价格会高一些，但只是结束了“年底优惠”而已。
因为在年底冲量的时候，都会有特别优惠。过了12月31日，优惠结束，价格恢复正常，也就“涨价了”。但相对于优惠之前，未必上涨。这也是一种可能性。
03
第三种可能：真的会涨价，因为看到了政策底，只有涨价，才能促进卖房。
我之前分析过，楼市政策底正在出现，调控方向发生了微妙变化。2019年全国楼市大概率是“前低后高、前冷后热”，但整体涨幅不会太大，跟GDP增幅差不多。
过了12月31日，开发商“年底冲量”的动机消失。在货币政策会继续放松的情况下，通过“微涨房价”的方式，跟购房者打心理战。因为大家都是买涨不买跌的。
对于购房者来说，我的建议还是：如果你生活在有显著人口增量的、高级别城市，你又是刚需或者改善型需求，最好在2019年上半年买房，因为下半年很难讲。低杠杆的投资性购房，也可以在2019年上半年入场。不建议炒房。
对于普通的三四线城市，人口增长不算快，也不靠近中心城市，可以观望期更长一些。如果有正式的降息，也要引起重视，因为这是楼市的大利好。
来源 | 刘晓博说财经
有人说2018的楼市像一潭死水四面楚歌，掀不起大风大浪，显得毫无生机、寒冷无比；而内幕君认为，这更像是一场自然界的蛰伏，逐渐懂得不求大富大贵，只求长盛不衰。
伴随着寒冬与初雪，扑朔迷离的2018年即将收尾。今年楼市的八个热点词，感受到2018的楼市没有想象中那么冷。
01
调控不放松
经过几番被政策愚弄的房价走势，购房者渐渐对调控产生了抗体，就像「狼来了」的故事一般，根本不买账。
从2016年底开始这轮楼市调控持续发酵，可消费者并没有因此消停，反而此消彼长。一线城市蹲（涨），一线城市蹲完二线城市蹲，二线城市蹲完三四线城市蹲。
于是这场攻坚战仍从年初一直持续到现在，成为了持续时间最长的调控。调控一年比一年严厉，今年政府就再三强调：“楼市调控不会放松”！
相较于2017年楼市调控次数，2018年可以说与之旗鼓相当，并且成效颇丰。全国性买房的热风刮了三年多，终于在两年调控的遏制下得以喘息，连部分三四线城市都不放过，导致今年的「金九银十」不尽如人意。
与其说是调控的功劳，不如说是经济危机大环境影响的助力，而调控只是让楼市降温这个过程显得更加缓和。
02
楼市拐点
年中，成都万人排队买房、杭州郊区盘3000人摇号抢房、深圳土豪冒雨离婚再通宵排队买房等新闻屡上头条。买到即赚到的心理，让这些摇号限购的城市反而魔性的火爆。
63辆车载近3000人去杭州各大楼盘购房
其实11月的楼市没有想象中冷。从统计局公布的数据来看，11月70城多数城市房价依然坚挺，但降温的态势依然在延续。
热点地区变凉，冷点地区升温。东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。
年底很多房企为冲业绩降价促销力度加大，二手房的议价空间也会越大。近期有很多粉丝咨询现在能不能出手，看出许多购房者也在伺机抄底楼市，年底更加蠢蠢欲动。
官媒放言，“不希望房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，其实就是一个稳字，无论涨跌围绕价值上下波动即可。
03
租金暴涨
买不起房可以租房子，其实涨房租比房价涨更可怕！
身边租房的人今年都在抱怨涨房租的事儿，一年涨几次，一次涨几百。大家还面临着裁员降薪的焦虑中，这不伤口上撒盐。
今年8月，房价大涨引得大家十分愤慨，尤其是一二线城市，本身租房人的生活压力大。大家都在自嘲：“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”。
而长租公寓之间的恶性竞争成为推动房租上涨的重要原因。随后10个长租企业被约谈，要求2个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源，房租风波才得以平息。
上图看出，一线城市的租金增长速度已超过收入增幅，尤其是刚工作不久的年轻人压力山大。
租房市场的监管和整治，维持供需平衡是2019年的关键任务。
房租暴涨和长租公寓暴雷，让普通老百姓深陷苦海，房租压力的增大其实也是变相刺激人们的购房欲望！
04
融资难
欠债还钱，天经地义。出来混总是要还的，地产江湖也例外。
今年融资人才成为房企们高薪抢夺的香饽饽，使尽浑身解数通过各种渠道融资，即使利率超过10%也敢借，可以看出房企「抢钱不易」。
这几年许多房企都卯足马力高杠杆向前冲，突然遇到拦路虎很难刹得住车，高负债即将迎来偿债高峰期。再加上楼市趋冷、回款慢、土地成本增加等压力下，如今谁能抢到钱谁才能活下去，大多也是借旧还新。
近期发改委第一次对房地产融资发债提出量化的标准，十几个品牌房企才能尝到甜头。且这仅是定向宽松，不允许资金直接用于地产投资，这样有利于房企多元化发展。
而其他众多房企的资金需求量仍很大，供远小于求，尤其是那些较为激进、实力又不够扎实的中小型房企，仍存在资金链危机。
像身家百亿的中弘没落就是融资难的最典型的案例，届时中弘将成为有史以来第一家无法偿债而面临倒闭的上市房产公司。
为了生存下去加速回款，已经有许多企业让利促销，加大营销力度进行全民营销。随之越来越多的房企进入了千亿大军的队列，龙头房企更是再创佳绩。
05
土地流拍
土储是房企的命根子，囤满足够的粮食才能安稳度过冬天，而房企也跟购房者一同观望不前。
一向作为房地产晴雨表的土地市场，在今年彻底被打入冷宫。大多数拍出的地块也是以底价成交，「地王时代」一去不复返，留下的是曾经地王盘的苟延残喘。
当然并不是所有开发商都放弃拿地，总有人爱在别人恐惧时贪婪。像万科在喊出「活下去」口号后大快朵颐拿地，到11月万科累计拿地金额已反超碧桂园。
面粉便宜了，2019年的面包还会再贵吗？当土拍市场改善之时也是楼市回暖之日。
06
房闹乱象
房子好卖的时候，似乎只有购房者如何能买到的问题。而当楼市步入理性甚至冷淡的境地，便会发现矛盾重重。
今年全国各大城市都陆续爆发精装房维权事件，涉及开发商众多，且主要集中在限价后销售的楼盘。房价利润不够装修来凑，开发商搭售高价精装修并压缩成本。还有各种虚假宣传、合同有欺诈等矛盾，最后劣迹斑斑闹得两败俱伤。
下半年降价风波又掀起一股维权潮，一个月不到买的房便降价几十万，谁受得了？购房者们见小区门口拉横幅不管用，被逼无奈走上了「强盗」般途径，围攻打砸售楼处，要求退钱退房。
07
去地产与多元化
今年郁亮说，房地产行业转折点实实在在到来了！
在说这句话之前，早在5月31号万科就实行了去地产化。旗下多地分公司在外界不知道情况下悄悄去掉了「房地产」字样，寓意朝多元化发展。
的确众多房企争相去地产化，近期像奥园、保利、龙湖等近20家TOP房企扎堆更名，这像是对行情骤变的无奈，又是对多元化寄予希冀。
随后许多房企大肆布局商业地产、长租公寓、文旅小镇、物流地产等，甚至跨界金融、科技、教育、体育娱乐、农业等领域，都为了谋求新的利益点，在一定程度上可提振股价，增强投资者信心。
可是去地产之路不易，五花八门的业务带来的营收却寥寥无几，最终仍是靠地产主业吸血。嘴上说着去地产化，拿地、并购、回款却很诚实。
像中天金融近期又回收200多亿地产业务，万科也喊话“回款不到6300亿，所有业务都喊停”，还有很多文旅小镇，基本上是打着小镇的名义去开发房地产……
转型是一条十分幽长的荒路，这些习惯于赚快钱热钱的房企们很难静的下心去做技术、做运营、做创新。
这条路是死胡同还是峰回路转，可能还需要磨练个10年再来回答，地产之路仍还有很远没走完。
08
房产税
房产税什么推出、如何实施、税收力度如何，这是每个人都关心的问题。
今年的税制改革力度空前，全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。减税的同时肯定也要维持收支平衡、调节社会财富分配，围绕房地产税立法的工作不可否认也在加快，但又十分艰巨复杂。
近日发布的《中国住房发展报告（2018—2019）》中，指出未来在征收房产税的时候将只会针对新交易的住房启动征收方案，也就是说只要房子不交易那么就不会被征收房产税。
虽说这是对刚需的利好消息，但是刚需也难免会涉及换改善房买卖交易的环节，如何因人而异、因城施策，从报告透露的这一点中难以管中窥豹。
而且人类是十分精明狡猾的，上有政策下有对策，连摇号限购都能随便关系搞定，不知政策下来又会闹出什么幺蛾子。
2019年的减税降税的力度仍在加大，房产税不到落地的那一刻，仍是充满悬念。
年末新闻乱花渐欲迷人眼，烘托出楼市逐渐温暖起来，任何变局也阻拦不了其前进的步伐。不得不承认，2018年的楼市定是历史上浓墨重彩的一笔！
来源 | 地产风声
